撰文：Oki-Family｜編輯：RA｜圖片來源：Oki-Family
居日港人分享！在日本買樓差點中了服務小陷阱的經歷
簽下意向書後，中介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。我們這一家中介，剛剛跟業主談好獨家open house展示，所以，可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們（可見，中介的規模或商譽也有影響）。如果我們找的是其他中介，這些炙手可熱的物業，業主和中介一定不會等銀行審批結果，會先再找其他買家，作兩手準備。
我們當然希望有減價空間，但中介已經給我們心理準備，應該沒有減價空間……因為同區，這一間已經是最便宜的！當然，沒有死錯人，為甚麼比較便宜，下面自有分曉。
發展商把物業在市場放售，很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過，所以交易取消，白白浪費了幾個星期時間。因此，發展商聽到我們也是貸款，態度是比較保留……
他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易！對於貸款戶來說，這個不容易達到。日本的貸款程序一般需要4～6個禮拜，錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序，明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明，發展商才比較放心，才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到，網上預先批核，非常重要！而且費用全免。）
小陷阱一：利率愈低，批核愈困難，貸款失敗了，自己的手續費也泡湯。
一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi，利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資，利率也有不同，自住為最低。我們初初接觸中介的時候，其中一家中介強烈推薦傳統銀行，對於網上銀行一直反對，說批核困難等等。後來才明白，因為這些網上銀行失敗率比較高，而且批核通常比傳統銀行審慎， 而且審批時間長（一般4-6個禮拜才能正式轉帳），作為中介，如果買家貸款失敗了，自己的手續費也會泡湯！
一般需要一至兩個月才能完成的手續，三星期好像有些困難……媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款（但沒有茶飯不思，所以體重仍然上升）。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶，所以網上銀行便收到發展商的壓力，他們自行談妥審批結果發出日和過帳日期的（完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱）！！！
我們奇跡地早了五天便收到正式審批通知，在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約，而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行！
但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期，讓我們有多一些時間搬屋，也希望給Mia 在這間學校完成小學二年班……最重要是不想租房子和供房子重疊太多，雙重費用。但是原來完全不可能，簽下 臨時合約知道完成交易，只有兩、三星期。這兩、三星期之內要完成轉校手續、申請光纖、銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉卒。最後齊心合力，終於在死線前完成搬家。
我們選擇這一間網上銀行除了利率低（不是最低），主要是他們的保險：
如果借款人患了癌症，餘下貸款便不用再付！
如果借款人患了八大疾病，餘下貸款便不用再付！
如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！
保險金沒有一個定額，是銀行批核給你的基本利率上，加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%，癌症保險加上0.1%，八大疾病又再加上0.2%（*注意！這些為了加保而後加的%，每一家銀行都不同），最後的貸款利率便是1.1%。
我們好運的是，因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係，所以我們的貸款利率，在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣！！！ 我們最後的貸款年利率為 0.77%（浮動），比香港、台灣低很多很多很多很多！貸款的時候可以把房屋以外的使費又放入貸款內，例如中介費用、律師費用，甚至購買家具！
日本房屋貸款購買新築可以不用首期（注意是新房子）。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了4千萬円，你可以購買價值4千萬円的房子 或 自己加上2千萬円購買6千萬円的房子。
執筆之時：香港樓宇貸款利率大約為2.5%，台灣房貸利率大約為1.44%，我們最後的貸款年利率為0.77%。
樓市會下跌，我們借貸100%，那麼物業便成為負資產？也對。就像車子，第一天，價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資，借款人不還錢，銀行便會成為壞帳，所以審批過程比較嚴格。
但日本房屋貸款性質就像汽車貸款，所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產……
簽約當天，我們人生又邁進新的一步，媽媽要求爸爸一同出席。在香港買賣樓宇，簽約只需要15分鐘便完成（爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業，所以略有經驗）。在日本買賣樓宇，下訂的時候，用了半天講解你的權利……最後簽約的時候，地產代理、發展商、建築師、司法書士、買家十多人同一時間聚首一堂！分別輪流向買家解釋不同條款……被輪一、兩小時……那一刻……爸爸很悶，很想離開！
但是突然間精神一振！
原來2019年10月1日加消費稅之後，政府推出的過渡措施包括買樓回贈！我們被告知，我們有相等於30多萬円的消費額可以使用。他們有一個網站， 網站有不同的新居商品，小至廚房潔具，大至按摩椅也可以用消費額選購！我們突然間知道這一個消息，本來差不多睡著的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高，但也算合理。一部24/32″電視才1.8萬-2.4萬円左右（大約HK$2,000/NT8,200），不用7萬円（大約HK$5,000多/NT19,000），比「香港」便宜～。
但是取得消費額的手續是一個噩夢……而且說明先到先得，雖然是政府推出的資助，但如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務！執筆之時，剛剛收到我們寄出的文件……一模一樣的原裝文件，他們說文件不齊全，需要重新申請 (原來發展商給我們的文件有錯…..白白浪費了六個星期)！
日本公司或政府常常推出這些措施，絕對不是方便用家，而是希望大家別要忘記。
一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。
媽媽做了很多研究，SoftBank 是最便宜。因為它有很多附加服務，如果一併使用，會提供回贈，真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務，所以很容易滿足這些條件。最後發現還要附加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩的地方！
小陷阱二：會有一些奇怪的規矩，要一併使用兩種服務才有回贈，但光纖開通一個月內參加附加服務就會沒了回贈。但職員卻在3星期後「無心」打來問要不要現在馬上加入附加服務。
平常我們不會看細節，但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務，便沒有了回贈優惠！我們當然不會馬上參加。三個星期之後，SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有，要不要現在幫我們馬上加入……媽媽馬上回答說沒有，因為他們的條款上說一個月內參加便沒有回贈，銷售員便馬上回答：「是是，我們只是提醒我們的顧客～」是個屁！
暫時這麼多服務陷阱，SoftBank外判商真的是最「出位」的一家。但是他們真的便宜，如果沒有跌入他們的陷阱！
一切準備就緒，我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備，例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線也沒有。
小陷阱三：發展商報價會貴了不少，例如櫥櫃，發展商比外面報價貴了20萬。
蚊窗，發展商的報價為18萬円，我們覺得很貴，媽媽便上網尋找。最後不用10萬円（連送到沖繩的運費）便找到，代價是需要自己安裝……安裝最後用了爸爸兩、三小時…… (爸爸覺得自己的時薪原來很高！)
電視天線報價6萬円，我們自己上網購買，1萬円便解決了。（不用冒生命危險！）
櫥櫃，去Nitori，比發展商報價便宜20萬円！其他東西不用說，當然便宜很多，但需要自己分開購買。購買與否，發展商不會給你壓力，純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價，這一部分非常均真，服務態度值得一讚！
房燈，上網的價錢比實體商店便宜40-50%！ 而且安裝非常容易，爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘……
還有一個選擇，大家也沒有想過。你可以選擇電力公司！每一家公司有不同的計劃，沒有一間是真正最便宜，需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段劃一價錢，另外一間在某一些時段特別便宜，但是其他時段又比較貴。網上有不同列表可供參考～
花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本，花園鋪上海沙，我們搬入去的時候，已經成為一個小森林……拔草弄到腰酸背痛。
當然不會移除。當我們收樓的時候，已經變成一個沙漠綠洲……雜亂無章的一種……我們找尋不同方法，如果叫人幫我們處理，最便宜的也要20-30萬円，再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的，那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多？我們真的不願意付這筆錢。
所以最後在YouTube 做功課，發現人造草皮又美觀又「便宜」，現成品的戶外露台也只是4-5萬円！最後一家人齊心協力，用了兩小時加上十多萬円，便完成了我們的人造花園！還有一個角落用來種植芥蘭、菜心和草莓！（完工後發現計算錯誤，忘了損耗，草皮不夠……沒有辦法覆蓋全個花園……所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福，爸爸馬上拿到了不反對通知書。）
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在附近閒逛，有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下，我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂（靠的意思）！原來我們的屋這麼「便宜」，是因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多……扣除了建築成本，土地兩年溢價大約60～90%……在日本買樓如買車（折舊）的情況下，我們是否應該高興才對？因為這個區升值了。我們分割的另一半，比我們遲賣出，還再高10%左右！但是無論如何，這個是我們能夠負擔，並最滿意的一間，基本上沒有甚麼挑剔。自己住，總比交租好。
歷史，總是要不斷重複。第一次搬家，爸爸因急事回了香港，第二次搬，爸爸剛剛出院，不能負重。今次，爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣，剩下婆媳兩人單打獨鬥，場面亂局！幸運地，日本有一些非常可靠貼心的服務，最緊要價錢相宜，幫了大忙！
